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私、わが家を買いました。 その6 小規模のマンションか?、大規模のマンションか??


こんにちは、秋らしい日が続くようになりましたね。

曇り空が多いので、秋晴れが恋しいです。

不動産担当、山本でございます。

 

本日は、私、わが家を買いましたシリーズ、その6

小規模のマンションか?、大規模のマンションか??、

をお届けしたいと思います。

 

小規模マンションと大規模マンションて、何か違うことがあるの??

ということですが、

お客さまと内見して実際に感じることを、

購入の判断を左右するものから並べてみます。

 

1.管理費・修繕積立金の金額の差

2.エレベーターの混雑度

3.メインエントランスやゴミ置場からの距離

4.共用部の充実度

5.近所づきあい

6.管理人さんの勤務形態

7.ちょっとした設備の差

 

といったところでしょうか。

1.の管理費・修繕積立金の金額の差については、

マンションに居住中、ずっとかかってくるものなので、気になるところかと思います。

管理費・修繕積立金は、もともとお住まいの大きさから割り出されているので、

広くなればその分高いというところがありますが、

マンション自体の規模によっても、金額に差がでてきます。

例えばエレベーターで考えて見ますと、

25戸だとしても50戸だとしても、1つのエレベーターでまかなわれています。

そうすると戸数で割った時には、小さいマンションの方が高くなります。

自動ドアも、消火設備も同じようなことが言えますね。

同じく、管理人さんも、

25戸と50戸の違いで、戸数が倍になっても、管理人さんの人数が倍になることはありません。

なので、小規模の方がコストがかかるという傾向にあります。

それから、修繕積立金については、

外壁や窓など、共用部面積は、戸数が多いほど、大きくはなりますが、

1戸辺りの面積は、戸数が多いほど一般的に小さくなるかと思います。

というように、やはり大きめの方が、管理費及び修繕積立金が安定するということになります。

ただし、タワーマンションなどは特殊な設備があったりするので、

戸数が多いからといって、単純には比較できないところがあります。

ここで注意したいところは、

購入する時点の修繕積立金が少ないからといって、安心するなかれ!というところです。

そもそも低すぎる場合は、遅かれ早かれ、

大規模修繕の時に不足することになり、上がること間違いなしです。

この辺りは、購入を検討する際に、長期修繕計画書を確認しておくのが良いかと思います。

 

続いて、

2.のエレベーターの混雑度

こちらは意外と見過ごされがちですが、

100戸までのマンションだと、1つのエレベーターということもよくありまして、

そうなると、朝の通勤通学時は、エレベーターに乗り切れないということもあるようです。

最上階ご希望の方ですと、特に注意が必要かと思います。

 

こちらも内見するまでは、あまり気づかないのですが、

3.メインエントランスやゴミ置き場までの距離

駅までの徒歩分数が、5分!と喜んでいると、

なんとお住まいからメインエントランスまでが5分かかってしまう、、、

なんてことになる場合もあります。

ゴミ置場についても、せっかくマンション内にあるのに遠いとなると、

億劫になってしまう部分ではありますね。

また、大規模マンションの場合、お住まいの前の共用廊下を沢山の人が通過するので、

場合によっては騒がしさが気になるということもあるかもしれません。

 

それから、

4.共用部の充実度

こちらは、小規模マンションと大規模マンションでかなりの差があります。

先日内見した大規模のマンションは、

□ マンション内にコンビニのような小売店舗

□ 屋上庭園(施錠管理されており、鍵を借りて利用します。)

□ キッチンスタジオ(キッチンが2台設置。)

□ 託児所(→こちらは既に閉所されていました。)

□ コンシェルジュ(マンションの受付・案内の方)

□ ゲストルーム1室(ゲストが¥1,000で宿泊できるお部屋)

と、かなり充実していました。

託児所は、すごく便利!と思ったのですが、

意外に入所希望者が少なく、継続できなかったようです。

今は会議室などに利用されているとのことでした。

またキッチンスタジオは、料理教室などができる広いスペースで、

お子さんを集めて映写会や、理事会開催のスペースです。

ゲストルームは、総戸数400戸ある中での1室なので、

利用したい連休などの繁忙期は、抽選になりなかなか当選しないようです。

これらは、100戸以下のマンションですと、

だいたい設けられていないこと及びサービスになります。

見方によっては、充実しすぎでもったいない印象もあり、

その分管理費が低い方がいいという考え方もありますが、

価値観によりいろいろな見方がありますね。

 

続いて

5.近所づきあい

こちらも先日内見した大規模マンションの印象ですが、

子供達がとても多く、活気があり、賑やかなイメージで、

逆に言えば、人が沢山いて、騒がしいとも感じる方もおいでかと思います。

またマンションが主催しているイベント、お祭りがあるとのこと、

マンション自体がひとつの街のようになっているのですね。

あまりご近所づきあいが苦手という方の場合、

大規模マンションの方が、と言われることもありますが、

大規模マンションですと小規模マンションにはない、イベントなどがあったりしますので、

ご近所づきあいについては、どちらもそう変わらないかなという印象を受けました。

 

また、

6.管理人さんの勤務形態

普段、管理人さんにお話したいことや依頼したいことってあるかなぁと思うのですが、

大規模のマンションですと9時~17時くらい時間帯で、

水曜日・日曜日はお休みという管理人さんが通勤される日勤方式が多いようです。

小規模のマンションですと、常に管理人さんがいらっしゃらず、

午前中のみなど、巡回方式をとられている場合が多いです。

ただ、常にメインエントランスのところに管理人さんがいらっしゃると、

なんとなく安心感はありますね。

 

最後に、

7.ちょっとした設備の差

例えばキッチンのディスポーザー(生ゴミ処理機)です。

ディスポーザーは個々のお住まいのキッチンにまず、生ゴミを砕く設備がついているわけですが、

マンション全体でも排水処理槽など設備が必要なので、

小規模のマンションですと設置費用及び維持費用が割にあわなくなり、採用されていない場合があります。

それから、ペットの足洗い場も、小規模のマンションですと設けられていないことがありますね。

ちょっとしたことではありますが、あるとちょっと便利なものが、

当たり前についているわけではないところに注意が必要かと思います。

 

そしてそして!

かくいう我々は、

中規模のマンション、50戸~100戸程度を狙っていたのですが、

なかなかその他の希望と折り合いがつかず、

結局、総戸数28戸程度の比較的小規模のマンションになりました。

気になるのは、やはり管理費及び修繕積立金が少しお高めという点ですが、

総戸数10戸以下とかではないということで妥協した点です。

それでも築5年の今、

管理費が、¥250/㎡ 修繕積立金が¥220/㎡

これが、築20年の時には、なんとー!修繕積立金が¥520/㎡まで上がる予定です。

 

ちなみに先程よりご案内しています、総戸数400戸の大規模マンションの場合、

築13年時点で

管理費が、¥205/㎡ 修繕積立金が¥93/㎡

これからも段階的に修繕積立金が上がっていく予定で、

今年修繕積立金が¥186/㎡に上がる予定です。

 

仮に、わが家とこちらの大規模マンションとの差額を、通して¥200/㎡程度で計算しますと、

70㎡のお住まいの場合、月々¥14,000の差になります。

仮に30年とすると、なんとー!!約500万円の差になります。

うぅー、、、、なんてこと、、、

これも見越した上に購入したとはいえ、

こうやって文字にするとなかなかの金額です。。。

ですが!!大事なわが家を維持していくための費用ですので、

しっかり積み立てていくぞ!と思っております。

 

それでは、また。

山本がお送りしました。

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春に咲く球根を見てにんまりしています。