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私、わが家を買いました。 その4 旧耐震か、 新耐震か、 さらには築25年以内の新耐震か


私、わが家を買いました。 その4

こんにちは、不動産担当山本です。

 

本日は、わが家を買いましたシリーズ、その4をお届けします。

本日の題目は、

旧耐震か、

新耐震か、

さらには25年以内の新耐震か、

(木造の場合は20年)

についてです。

 

お住まいを築年数で考えるとき、

旧耐震か、新耐震か、

さらには25年以内なのか、

というチェックポイントがあります。

 

そこには大きく2つの理由があり、

1つ目は、そのものズバリ、耐震性

2つ目は、税金の軽減措置の条件

という全く違う要素の理由になります。

 

まずは1つ目の耐震性を左右すると言われる、

旧耐震、新耐震について、

こちらは建物の耐震性と関わりがあるわけですが、

新耐震というのは、

昭和56年6月1日以降に建築確認済証が交付された建物、(竣工時ではないところに注意)

そこを境に、建築基準法が改正されており、

旧耐震では震度5程度の中規模地震で倒壊しないこととなっていましたが、

新耐震では震度6から7の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことと、とても厳しくなりました。

この点については、いろいろな見方があり、

昔は今と違って、コンピューターを利用しての構造計算をしていなかったことから、

少し安全率が見込まれているのではないかというような考え方もありますし、

実際に最近起きている地震の建物被害状況において、

旧耐震,新耐震ともに、特段の大きな被害の差が見られないと言われたりもしています。

しかしながら、どちらもその物件によりけりであり、また明確な判断材料がありません。

そこで他の判断の仕方としてですが、

・東北大震災時の被害状況を確認する、

・あるいは現在までの修繕内容を確認する、

・また、フラット35の耐震評価基準も参考になります。

https://www.flat35.com/files/100010606.pdf

(木造については、2000年6月に再度大きな建築基準法の改正がありましたので、

こちらもひとつの目安にしていただくとよいかと思います。)

 

また2つ目の、減税の軽減を受けるための条件というのは、

よく知られている

■住宅ローン減税、

それから、

■登録免許税

■不動産取得税(新耐震の場合)

などが、減税されることになります。

所得税及び住民税から引かれる減税もあるので、

所得やその他築年数など条件にもよりますが、

総額では数百万円単位の大きな額の減税措置となります。

住宅ローン減税などの減税措置はご存知であるものの、

そこに築年数の条件があることまではご存知ない方も、

お客さまの中には多く見受けられます。

 

(上記2点については、

耐震補強工事を経て、耐震基準適合証明書が取得されていれば、

耐震性も担保されていますし、減税措置の対象になることもあります。)

 

いわゆるヴィンテージマンションといわれるものですと、

なかなか上記2点にあてはまらなかったりするのですが、

立地がよかったり、敷地内の植栽が大きく成長し、

長年居住者の方々に大切にされ、愛されてきた、歴史・風格を感じるものであったり、

それはかけがえのない価値かと思います。

ご購入に必要な判断材料は、できるだけご用意しますので、

そこをよく比較検討されることをオススメしております。

 

かくいう我々は、

二人とも建築設計にかかわる仕事をしていることもあり、

ヴィンテージマンションに魅力もありましたが、

耐震性もやはり気になるという感じでして、

立地や広さ、ペット可など、その他の要素も検討した結果、

今の新耐震のマンションにおさまったように思っています。

 

それではまた。

山本がお送りしました。

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