さて、現在の住まいを売却するにあたって約1800万円との査定が出たとします。
ローン残高は1600万円ですから、200万円余分が出ます。買い替えの頭金にしましょう。
ここで仮にローン残高が売却価格を上回った場合は少しやっかいです。
最近は買い替え専用ローンというものが各金融機関から出ていて、ローンの完済に足りない分を新たに購入する物件価格に足して貸してくれるものです。購入物件の担保価格にもよりますが、今回のケースのように住まいをコンパクトにするパターンでは借入金額もそれほど大きくならないので検討の余地はあるかもしれませんが、要注意です。
この買い替え専用ローン、現在のローン残高より借入金額が大きくなる場合があり、通常定年までの返済期間も更に短くなってしまいます。もちろん70歳を超えても返済できるのかもしれませんが、老後の生活のため出来れば65歳までに完済させたいところです。
シミュレーションに話を戻しますと、買い替えの購入物件の条件として、
・23区内、最寄り駅徒歩10分以内
・物件価格1500万円前後、専有面積50平米〜60平米程度
・築年数にこだわらないが、耐震性能、共有部のメンテナンス状況などはチェック
・リノベーション費用500万円
とした場合、頭金400万円、借入金額は1800万円(諸費用等込)としましょう。リノベーションローンを利用します。
その場合、定年までの9年間の返済期間とし、金利1％として毎月の返済額を計算すると約17.4万円の返済。
（今までの住宅ローンと同様67歳完済に設定すると、約14.4万円）
返済負担率は約26％となり、子どもにお金が掛からないとすると大丈夫でしょうか。ただし60歳を超えてからの負担には無理があります。これは今住んでいるはずのローンにも当てはまりますので、貯蓄を増やすことが必要です。
上記金利は変動金利で見ていますが金利上昇リスクも考慮する必要があります。ただし、9年という短期間なのでそれほどリスクは大きくないと見ます。
返済額だけに注目すると二の足を踏むような結果かも知れませんが、住まいに対するバリューアップを期待すれば、十分おつりが出る内容だと思います。
今回のシミュレーションでは借入金額は増えてしまっていますが、現在のローンの内容・利率等と照らし合わせれば十分同条件程度に変更できるかと思います。